近日，南京市玄武区首个片区居住类城市更新项目——卫巷片区危房改造项目（一期）方案汇报会在新街口街道举行，标志着这个5年半前就动迁的地块，终于迎来了实质性开工时刻。
南京新街口卫巷片区危房俯视图。 （玄武区房产局供图）
地处老城中心的卫巷片区，房屋历史最早可追溯至上世纪30年代。2019年，卫巷成为南京首批4个危房改造试点之一，并被纳入市级危房消险任务。2020年6月，片区启动消险工作，但老楼拆完了，新房却迟迟未见动工——因相关规定，项目土地归集存在诸多堵点，群众增加居住面积的诉求难以满足，改造方案迟迟没有通过审批。
开弓没有回头箭。5年来，玄武区房产局创新性地将危房改造政策和城市更新政策有机融合，在上级部门的支持下，逐个破解土地、规划、产权、审批等问题，在政策框架内争取合理突破，匹配业主诉求，尽快“重启”工程。11月27日，走完所有流程的卫巷改造项目最终拿到了施工许可证，消息传到业主群，36户居民同时欢呼——终于要回家了！
展开剩余87%“每天睡得提心吊胆”
会议现场，居民金长康对着展板陷入沉思。老照片里，那栋最破的10号楼，就是他家。
“据说房子还是日寇占领南京时盖的，木结构，地板踩上去吱呀作响。”金长康就出生在这里，一辈子也没离开。年轻时，在新街口有这样一套房，曾是件让他骄傲的事情。但历经80多年的风吹雨打，老楼机能严重退化——承重的柱子内部已经腐烂，一抠都是木屑；楼上的住户走路蹑手蹑脚，生怕一脚踩破地板；房子隔音差，一家说话整栋楼都能听见；公用的厨房和卫生间，永远混杂着难以名状的气味；地势低洼且排水系统缺失，梅雨季的大水能漫过膝盖。老街坊们碰到一起，说得最多的，就是什么时候房子能修一修。
最让金长康担心的，还是房子的消防隐患。木结构的矮楼，一旦失火救都没法救，而且院子里的通道不到3米宽，消防车根本开不进来，“每天睡得提心吊胆。”
和金长康同住一栋的雷美姣，就曾遇到过险情。那是一个除夕夜，对面燃放的烟花把她家的雨棚点着了，幸亏当时是在家吃年夜饭，一家人合力把火扑灭了。“人还不敢都挤在窗口，生怕重量集中把房子压塌了，只能轮流往外泼水。”回想起那个夜晚，老人依然心有余悸。
2018年，相关部门对卫巷片区进行了检测。鉴定显示，7栋老楼有1栋D级危房、6栋C级危房，改造迫在眉睫。
金长康和雷美姣是第一批签约搬离的住户，两个老人还帮忙动员其他老街坊，几轮居民议事会后，大部分动迁居民在协议书上签下了名字。
“比西天取经还要难”
如果卫巷改造的每个环节，都和动迁谈判一样顺利，玄武区房产经营公司相关负责人也不会感慨“比西天取经还要难”。
占地面积不足2500平方米的卫巷片区，产权分散在玄武区房产经营公司、南京市房产局、省机关事务管理局和部分私人手中，归集难度本身就不小。同时，片区内还有部分无主地块，用地性质为街旁绿地。
危房改造需遵守“原址、原高度、原面积”的规定，卫巷片区内有规划道路红线，四周均为居民住宅，稍有变动就会影响四邻权益。老城腾挪余地受限，地下管网补齐、消防通道拓宽、充电设施加装都需要空间。
“原拆原建”的危房翻新，参与部门多、审批流程长、技术门槛高。卫巷改造这个“螺蛳壳里做道场”的项目，涉及了规资、房产、建设、园林、图审等多个单位，仅在市规委办会前，就要征求23家成员单位的意见。“卫巷模式”没有现成路径和成熟经验，整个过程只能一关接着一关过，摸着石头过河。
此外，中国现代地理学重要奠基人胡焕庸先生的故居，也在卫巷片区。尽管老屋人去楼空，但历史建筑如何保护，在地文脉怎样延续，都需跟胡焕庸的后人商议。
接二连三的“意外”，也让项目几度“卡壳”。尽管签约率很高，但仍有居民持不同意见，最初的整体拆迁不得已改为分步实施。老房拆除后，因为设计方案与片区规划有冲突，导致项目迟迟无法推进。设计公司几易其稿，满足所有规范后，才与居民重新签了约。
正因如此，施工许可证下来的喜讯传到业主群，雷美姣依然不敢相信，直到被邀请到会议现场，她才吃下了“定心丸”。
“房子终于像个房子”
卫巷之所以备受关注，是因为突破了危房改造“原面积”的束缚。
搬迁的40户居民中，老房面积主要集中在35—50平方米，此外还有6户居民面积小于20平方米，最小一套才10.2平方米。房子不仅没有独立的厨房和卫生间，楼上楼下还要共用一处入户门。让群众告别“蜗居”生活，玄武区在方案设计时就定下原则——既要优化功能布局、改善人居环境，还要在政策允许的范围内适当增加居住面积。
新增的面积从哪儿来？民意走访中，相关部门了解到4户居民计划搬离后不再迁回。玄武区结合住户实际，争取试点政策，将迁出户的面积分配给回迁居民，确保改造后所有户型均实现入户门、厨房、卫生间“三独立”配置。更新后的设计方案显示，户均面积从此前的不足40平方米，提升至48.5平方米，最小户型约26.6平方米。卫巷片区也成为南京危房改造项目中，户均面积增加比例最高的项目之一。
金长康的新房，就增加了2个平方米。“之前住二楼，进出都要经过一楼门厅。”他说，尽管新增的面积不多，但有了独立的厨房和卫生间，做饭洗澡都方便了，房子也才像个房子。
不仅是面积的增加和户型的优化，卫巷片区还即将迎来脱胎换骨的蜕变。内部道路扩宽至4米，增加消防回车场地；抬高地基、改造管网，解决积淹水难题；增设电动自行车充电端口，安装太阳能路灯；采用隔音、保温材料，新增适老化设施和健身器材……让回迁居民住得安心，玄武区计划投入3700万元，把“老破小”打造成“小洋楼”。
“2027年春节回来团圆”
对于金长康来说，他的根就在卫巷。老房拆迁后，他的过渡房就在一路之隔的严家桥小区，有事没事就要回去溜达一圈。现在，他又多了一个新身份——施工现场监督员，“都盼着早点住上新房，作为居民和建设单位之间的桥梁，责任重大啊！”
根据施工方的预计，如无意外，居民最快明年下半年即可拿房，加上装修和通风的时间，卫巷回迁户有望在2027年春节前搬进新居。业主群里，已经有人倡议，羊年春节回家团圆。
南京城市交通设计院副总规划师、规划所所长徐敏，也是施工现场监督员之一。作为玄武区人大代表，他不仅传递居民的心声，还从专业角度给相关部门“支招”。“地产思维下，老城但凡有开发价值的地块都已利用起来了，剩下的几乎都是‘骨头渣’。”在徐敏看来，危房改造既要考虑政策法规和资金来源，又要兼顾规划红线和群众诉求，是城市更新中难度系数最高的工作。
实现群众的“安居梦”，不能只算经济账，而应从城市可持续发展的角度，立足现实，尽力而为、量力而行。徐敏分析说，只要卫巷的路能最终走通，它就具有复制推广的价值。
中心城区城市更新依然关山万重。玄武区房产局相关负责人表示，以中央城市工作会议的精神为指引，该局正加快推进卫巷二期剩余居民的动员工作，在政策允许范围内保障所有居民的合法权益，同步启动了其他老旧房屋片区的研究策划，让群众在好房子里过上好日子。
记者手记
城市更新，当以人为本
中央城市工作会议强调，要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本。
地方财政日趋收紧、政策法规无法突破、居民诉求众口难调……新一轮城市更新，注定会遇到更多的掣肘和梗阻。在微观层面，每一栋危房，每一处地块，都有其不同的历史成因和现实困境，用既有政策“一把尺子量到底”，啃不动这些“硬骨头”。让“老破小”里的群众早日住进新家，亟须职能部门在制度上“破冰”求变，在路径上先行先试。
以容积率为例，“原高度”的硬杠杠下，老房结构基本没有再优化的空间，单户面积提升的愿望也无法实现。但如果改造地块北侧和西侧均为道路，在不影响四周住宅采光的前提下，能否在政策层面适度松绑，引入“一事一议”机制，尽快让群众告别“鸽子笼”？再比如审批流程，当前的老城改造，开工手续办理千头万绪，耗费的时间远超实际施工，能否灵活应用前置介入、容缺办理、并联审批等改革工具，通过流程再造提升项目推进效率，缓解拆迁过渡资金压力？
宜居，是现代化人民城市的基本要求。老城更新，考验的是基层政府的智慧和担当，呼唤的是破局解题的“巧劲”和“妙招”，确保城市向前奔跑的路上“一个都不落下”。
新华日报·交汇点记者 盛文虎
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